집 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트

부동산 계약은 인생에서 가장 큰 금전적 결정을 내리는 순간 중 하나입니다. 특히 집을 전세 또는 월세로 계약하거나 매매할 때는 단순히 집 상태만 보는 것이 아니라, 관련 서류와 법적 요건을 꼼꼼히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 실수 한 번으로 수천만 원의 피해를 입을 수 있는 만큼, 집 계약 전 반드시 체크해야 할 항목들을 체계적으로 알아두는 것이 필요합니다. 이 글에서는 집 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 항목들을 실제 사례를 바탕으로 쉽게 설명드리며, 안정적인 계약을 위한 준비 방법까지 안내드립니다.

이미지 출처: ChatGPT로 생성

등기부등본 확인: 집의 법적 상태를 한눈에 파악하기

등기부등본은 부동산의 소유권과 각종 권리관계를 확인할 수 있는 공식 문서입니다. 계약 전 반드시 열람해야 하는 서류이며, 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.

소유자 정보 확인

계약을 진행하려는 임대인 혹은 매도인이 해당 집의 실소유자인지를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 등기부등본의 표제부와 갑구 항목에 기재된 소유자 정보가 실제 계약 상대방의 이름 및 신분증과 일치하는지 반드시 대조해 보아야 합니다. 간혹 제삼자 명의로 된 부동산을 임의로 임대하거나, 위임장 없이 대리계약을 시도하는 경우가 있기 때문에 주의가 필요합니다.

근저당 및 압류 사항 확인

등기부등본의 을구에는 해당 부동산에 설정된 담보, 근저당, 전세권, 가압류, 압류 등의 정보가 기재되어 있습니다. 전세 계약을 진행하는 경우, 전세보증금이 근저당 금액보다 낮은 지를 확인해야 하며, 매매 시에는 압류나 경매 절차가 진행 중인 부동산이 아닌지 확인해야 합니다.

최근 변경 이력 확인

최근 소유권 이전이 자주 일어난 부동산이라면 ‘돌려 막기’ 형태의 전세 사기 가능성이 있습니다. 거래 이력이 지나치게 많거나, 소유자가 단기간 내 여러 채를 소유한 이력이 있다면, 계약을 재검토하는 것이 좋습니다.

집 상태 및 용도 확인: 실제 구조와 서류상 정보 일치 여부 점검

물리적인 집 상태도 계약 전에 반드시 직접 확인해야 하는 부분입니다. 눈에 보이는 상태뿐만 아니라, 해당 건물이 법적으로 주거용인지, 불법 건축은 없는지도 체크해야 안전합니다.

건축물대장 확인

건축물대장은 해당 부동산의 용도, 구조, 사용승인 여부 등을 확인할 수 있는 문서입니다. 정부24 또는 구청 민원실을 통해 열람이 가능하며, 건축물대장을 통해 다음 사항을 확인할 수 있습니다.

건물의 용도: 근린생활시설, 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 것은 문제가 될 수 있습니다.
불법 증축 여부: 실제 구조와 도면이 일치하지 않거나, 무단 증축 흔적이 있는 경우 불법 건축물로 간주될 수 있습니다.
세대수 확인: 원룸 또는 다가구주택의 경우 실제 세대수와 신고된 수가 다른 경우가 있습니다.

실내 점검 사항

수도, 전기, 가스 등 기본 설비 작동 여부 확인
결로, 곰팡이, 하자 유무 점검
창문 및 문, 도어록 등 작동 상태 확인

이러한 사항들은 계약 후 발견되면 임대인과의 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 입주 전 반드시 사진과 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다.

계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 항목들

계약서 작성은 구두계약과는 달리 법적 효력이 있기 때문에, 문구 하나하나에 신중해야 합니다. 특히 전세나 월세 계약 시에는 ‘전세보증금 반환’과 관련된 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.

계약 당사자 정보

임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소 등 인적사항을 정확히 기재해야 하며, 대리 계약일 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 대리인의 서명이 계약서에만 있을 경우 향후 법적 책임 문제가 발생할 수 있습니다.

전세금 및 보증금 명기

전세금 또는 보증금 금액과 지급일, 잔금일을 정확히 표기
중도 해지 시 반환 조건 및 위약금 조항 명시
관리비 항목과 금액 부담 주체를 구체적으로 기재

특약사항 작성

특약사항은 계약의 세부 조건을 양 당사자 합의하에 자유롭게 추가할 수 있는 부분입니다. 예를 들어 벽지, 도배, 수리 책임 소재, 반려동물 허용 여부 등을 명확히 기재해 두면 향후 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

계약서는 반드시 2부 작성하여 임대인과 임차인이 각각 1부씩 보관해야 하며, 자필 서명과 날인이 필수입니다.

입주 전 체크리스트와 보증금 보호 조치

입주 전에 해야 할 권리보호 조치는 단순한 행정 절차가 아닌, 향후 분쟁이나 전세 사기 피해를 막기 위한 필수 단계입니다.

전입신고 및 확정일자 받기

전입신고는 주소지를 실제 거주지로 옮기는 행정 절차이며, 확정일자는 임대차 계약서를 법적으로 보호받을 수 있는 날짜를 증명하는 행위입니다. 두 절차를 완료해야만 전세보증금에 대한 우선순위 보호를 받을 수 있습니다.

전입신고는 동 주민센터 또는 정부24를 통해 온라인으로도 신청이 가능하며, 확정일자는 계약서를 들고 주민센터를 방문해야 부여받을 수 있습니다.

전세보증금 반환 보증 가입 여부

2025년 현재, 주택도시보증공사(HUG) 및 SGI서울보증에서는 전세금 반환 보증 상품을 제공하고 있습니다. 이는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보험기관이 이를 대신 반환해 주는 제도입니다.

보증 가입은 세입자가 직접 신청할 수 있으며, 임대인의 채무불이행 이력이나 세금 체납 여부에 따라 가입이 제한될 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

중개인 등록 여부 확인

공인중개사가 정식 등록된 사업자인지 여부는 ‘한국공인중개사협회’ 또는 국토교통부 중개업 정보공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 무자격자의 중개로 인한 계약은 분쟁 발생 시 법적 보호가 어려울 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

안정적인 집 계약을 위한 실천적 조언

집 계약은 단순히 '좋은 집을 찾는 것'을 넘어 '안전한 거래를 완성하는 것'까지 포함하는 과정입니다. 계약 전에 확인해야 할 등기부등본, 건축물대장, 계약서 작성 요령, 확정일자와 보증보험 가입 등은 모두 자신의 권리를 지키기 위한 최소한의 준비입니다.

현재는 대부분의 민원서류와 정보 조회가 온라인으로 가능해졌기 때문에, 시간과 비용 부담 없이 스스로 확인하는 것이 어렵지 않습니다. 부동산 중개업소의 설명만 믿기보다는, 모든 내용을 직접 서류로 확인하고 이해하는 노력이 필요합니다.

앞으로 집 계약을 앞두고 계신 분이라면, 본 글에서 제시한 항목을 하나씩 점검해 보시기 바랍니다. 꼼꼼한 준비와 사전 확인만이 후회 없는 계약을 만드는 첫걸음입니다.